土地知识科普

    中国的国土面积约为960万平方公里,海拔500米以下的地区仅占全国面积的16%。可供利用的土地资源更是非常宝贵。 1949年后,中国确立了土地的社会主义公有制,同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征,一是土地无偿使用,二是无限期使用,三是不准转让。由于没有把土地的所有权和使用权分开对待,致使土地无偿占用,乱占、多占的情况屡禁不止,造成土地资源极大浪费。 从80年代起,中国开始土地管理制度的改革,主要分两方面进行: 土地行政管理制度的改革。1986年,国家通过了土地管理法,成立了国家土地管理局。 土地使用制度的改革。把土地的使用权和所有权分离,在使用权上,变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用,使其真正按照其商品的属性进入市场。 ★土地的“所有权” 中华人民共和国宪法(1982)规定,中国土地实行公有制,分为“国家所有,即全民所有”和农村“集体土地所有”两种形式。 国家土地所有权是指国家对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权的四项权能的实现是通过法律规定的形式将其中占有、使用、收益的权利让渡给使用者,从而与土地的所有权分离,国家仅保留最终的处分权。在一般情况下,由于国家本身不使用土地,因此,除了未利用的土地以外,占有和使用国有土地的权利一般由具体的单位和个人取得。国有土地的收益权能一部分由土地使用者享有,一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。国有土地的处分权主要由国家来行使。由于我国法律禁止土地买卖,国家土地所有权不能流转(与集体所有的土地交换除外),因而国家对国有土地的处分权主要是对土地的使用权而言。 农民集体土地所有权是指农民集体依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权的主体是农村集体经济组织的农民集体。集体土地所有权的各项权能可以结合,也可独立。集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地,集占有、使用、收益和处分的权能于一身;集体土地所有者也可以依法把土地划拨给集体内部成员使用,还可以用土地使用权作为条件与全民所有制或城市集体所有制企业联营举办企业等,使土地的所有权与使用权分离。集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使用时,集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权利。从某种意义上来说,这就是土地所有权中处分权权能的实现。 ☆土地所有权的四项权能 占有权能。指土地所有权人对于土地的实际控制。 使用权能。指土地所有权人按照土地的性质和用途加以利用,从而实现其利益的权利。 收益权能。指土地所有权人在土地之上获得经济利益的权利。 处分权能。指土地所有权人对土地的权利状态乾地改变如土地的出让、抵押等。 ★土地的“使用权” 国有土地使用权是指国有土地使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后,才可以转让、出租、抵押。 农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定,农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请,县级以上人民政府依法批准取得。 ☆土地使用权的权能 出让权能。指国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。 转让权能。指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人,将土地使用权再转移的行为,如出售、交换、赠与等。土地使用权出让构成土地使用权流转的一级市场,土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让,目前情况比较复杂,在法律中并无系统的规定,各地的做法也不一致。从原则上讲,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此,集体土地使用权的转让,目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的,通过土地使用权出让取得使用权的,按照土地的用途不同,使用权的年限也不同。 出租权能。指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。 买卖权能。指土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人,后者获得土地使用权并支付价款的行为。 交换权能。指相邻的集体所有制单位,为了改变土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件,进行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后,土地利用条件得到改善。土地使用权的交换必须在自愿基础上产生,在平等互利的原则上协商解决,因而可由交换单位提出申请,在土地管理部门指导下,经协商提出方案,经县级以上地方人民政府批准后,进行划界,申请办理变更登记。土地使用权可以作为抵押权的标的物,以土地使用权设定抵押权时,其地上的建筑或其他工作物也随之抵押;当地上的建筑或其他工作物抵押时,其适用范围内的土地使用权也随之抵押。 变更权能。指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更,主要有以下几种类型:a.国有土地划拨、集体土地内部划拨;b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权;c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起;d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起;e.因宗地合并或分立引起;f.因处分抵押财产取得土地使用权;g.更改土地使用者名称、地址等。 继承权能。指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外,其地上附着物的所有权也随之得到继承。 增与权能。指土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人,相对人予以接受的行为。 划拨权能。指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。土地使用者以无偿方式取得土地使用权,但需要支付给原土地使用者拆迁安置及各项补偿费用。 终止权能。指因某种原因造成土地使用权的结束或停止,一般有四种情况:a.使用年限届满,未经批准续期,土地使用权即告停止;b.情况特殊,根据社会公共利益的需要,国家在给予合理补偿的前提下,依法提前收回土地使用权;c.土地灭失;d.土地使用权受让人逾期未全部支付土地出让金的,出让方依照法律和合同规定,终止其土地使用权。 ★“出让”和“转让” 出让指土地所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权(即土地使用权)出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 转让则是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出售、交换、赠与、继承等方式。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物的所有权转让,应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准,并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定,否则即为非法转让。 [ 其中的区别] 两种行为当事人不同。国有土地使用权出让行为的当事人,一方是作为土地所有者代表的市、县人民政府土地管理部门等,另一方是土地使用者。土地使用权转让行为的当事人双方都是土地使用者。 两种行为的标的不同。国有土地使用权出让行为的标的有两个特征,一是出让土地使用权的地块面积大,二是土地使用权让渡期限长,而土地使用权转让者所涉及地块的面积和让渡期限一般低于前者。 两种行为运行机制上不同。土地使用权出让的运行机制体现为垄断竞争性。其垄断性表现为国家是土地使用权的唯一的提供者;其竞争性表现在土地使用权的需求方多样性,以及土地使用权出让方式的灵活性。土地使用权转让的运行机制则是限制竞争性,因为这一层次的土地使用权的流动及价格的形成受市场机制的影响较为明显,如果管理失控,极易导致土地使用权转让的投机现象的发生。其限制性表现在,国家在土地使用权转让价格明显低于市场价格时,具有优先购买权;土地使用权价格不合理上涨时,国家可以采取最高限价或税收加以干预。同时,土地使用权转让必须是按照土地使用权出让合同规定的期限和条件进行的开发、利用,否则不允许转让。 两种行为当事人权利与义务的不同。从现行法律规定来看,土地使用权出让时,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。土地使用者支付出让金后,须依法将土地使用权取得登记手续,领取《国有土地使用证》,并按照出让合同的要求开发、利用和经营土地,若需要改变土地用途的须经过政府及有关部门审批,重新签订出让合同。对于未按出让合同规定期限和条件开发、利用土地或擅自改变其土地用途的,将受到政府部门的行政处罚,直至收回土地使用权。而在土地使用权转让时当事人的权利义务主要限定在土地使用权出让合同所规定的范围之内。土地使用权转让后,转让人便不再与土地使用权出让人发生权利义务关系,而由转让行为中的新的受让人继承尚未履行的义务。同时,转让双方当事人应就转移土地使用权及出让合同和登记文件中所载明的权利义务等办理过户登记手续。 ☆土地使用权的出让方式 土地使用权的出让方式是指国有土地的代表(地方人民政府)将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序,它表明以什么形式取得土地使用权。关于土地使用权的出让方式,《城市房地产管理法》第12条规定:“土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。”“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”因此,我国土地使用权的出让方式有三种:拍卖、招标和协议。 1.拍卖出让 拍卖出让,是指在指定的时间、地点利用公开场合,由政府的代表者主持拍卖土地使用权,土地公开叫价竞报,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种方式。拍卖出让方式引进了竞争机制,排除了人为干扰,政府也可获得最高收益,较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地,特别是大中城市的黄金地段。 2.招标出让 招标出,是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人(受让方)根据出让方提出的条件,以密封书面投标形式竞报某地块的使用权,由招标小组经过开标、评标,最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定,可仅规定出标价,也可既规定出标价,又提出一个规划设计方案,开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。 3.协议出让 协议出让,是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋,协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目,采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权,没有引入竞争机制,不具有公开性,人为因素较多,因此对这种方式要加以必要限制,以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。 ☆土地使用权的出让年限 出让土地使用权的最高使用年限,就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。土地使用权年限届满时,土地使用者可以申请续期,具体由出让方和受让方在签订合同时确定,但不能高于法律规定的最高年限。考虑到我国国民经济和社会发展过程中的一系列变化的因素,《城市房地产管理法》对土地使用权出让最高年限仅作了授权性的规定:“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。 据此,《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限:(1)居住用地70 年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用40年;(5)综合或者其他用地50年。 ☆土地使用权转让的方式 关于土地使用权转让的方式,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展,将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”,该法没有细说。本书根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点,结合有关立法例,试以转让的对价为标准对土地使用权转让的方式归纳如下: 1、买卖。 作为土地使用权转让的最广泛的方式,买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式,我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论,所以说,“转让”有广、狭两个概念之分,当“转让”是广义概念时,它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时,它与买卖具有同样的涵义。 […]